Vidomes

Toelichting op de balans per 31 december 2009

Het verloop van de boekwaarde is als volgt:

Volgens de minimum waarderingsregel is de lagere bedrijfswaarde van toepassing voor een tweetal kasstroomgenererende eenheden. De afwaardering van deze kasstroomgenererende eenheden is als overige waardevermindering verantwoord.

Bedrijfswaarde
Per ultimo 2005 is er een nieuwe interne indeling van het bezit in kasstroomgenererende eenheden. De indeling sluit goed aan bij het interne strategisch voorraadbeleid en de bedrijfsvoering van Vidomes. De indeling is gebaseerd op product (exploitatie) en markt (doelgroep). Per éénheid is per ultimo 2009 de bedrijfswaarde berekend en heeft afstemming met de boekwaarde plaatsgevonden.

Bedrijfswaarde in € 1.000,-

Verschil bedrijfswaarde en boekwaarde (in € 1.000,-)

De bedrijfswaarde van het volledige bezit bedraagt ultimo 2009 € 894.120.000,-. Dit is 28,6% meer dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde is inclusief de BWS subsidie en de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille.

Tot en met het boekjaar 2008 bedroeg de afwaardering € 4.112.000,- welk bedrag als overige waardevermindering ten laste van het resultaat van voorgaande boekjaren is afgeboekt. Uit de afstemming van de bedrijfswaarde met de boekwaarde per ultimo 2009 blijkt dat hiervan een verdere afwaardering noodzakelijk is van € 1.620.000,-. Dit bedrag is als overige waardeverandering geboekt ten laste van het resultaat 2009. Tot en met 2009 bedraagt de cumulatieve waardevermindering € 5.732.000,-.

De berekening van de bedrijfswaarde sluit aan op de sectorbrede afspraken. Dit houdt in dat voor de eerste 5 prognosejaren de kasstromen worden doorgerekend op basis van het eigen vastgesteld beleid; voor de jaren daarna wordt uitgegaan van de generieke, door het WSW vastgestelde meerjarenparameters.

In het eigen vastgesteld beleid is rekening gehouden met het effect van de huidige economische situatie op de bedrijfswaarde.

De berekening van de bedrijfswaarde is uitgevoerd op basis van de hierna genoemde uitgangspunten en parameters:

Huurstijging
Begin 2010 is door de overheid besloten dat de huurverhoging per 1 juli 2010 maximaal 1,2% mag bedragen (gelijk aan de inflatie 2009). Voor de jaren daarna is eveneens gerekend met een inflatievolgend huurbeleid. Vanwege de huidige economische situatie komen de huuropbrengsten onder druk te staan; de inflatieverwachting voor de komende 5 jaren is laag, waardoor een lagere huurverhoging kan worden doorgerekend.

In de eerste 5 prognosejaren wordt een opslag ingerekend voor harmonisatie. Vanuit het nieuwe streefhuurbeleid kan in 2010 tot en met 2014 jaarlijks 1% extra huurstijging ten gevolge van harmonisatie worden gerealiseerd. Door de huidige economische situatie zal de mutatiegraad dalen, met als gevolg minder ruimte tot harmonisatie. In 2010 is daarom maar 0,5% extra huurstijging ten gevolge van harmonisatie ingerekend.

Huurderving
Op basis van de begroting 2010 en realisatie 2009 is besloten om de generieke huurderving voor leegstand en oninbare vorderingen van totaal 1% van de huuropbrengst te hanteren vanaf 2010.

Stijging algemeen beheer
Voor de eerste 5 prognosejaren is deze gelijk aan de inflatieverwachting welke gepubliceerd is door het CFV. Voor de jaren daarna is gerekend met de generieke WSW parameter.
2010: 1%
2011: 1,25%
2012: 1,50%
2013: 1,75%
2014: 2%
2015: 2,25%

Stijging onderhoudslasten
De stijging van de onderhoudslasten is voor de eerste 5 prognosejaren gelijk aan de inflatie. Voor de jaren daarna is gerekend met een extra lastenstijging van 1% boven inflatie (cf. WSW).

Het WSW rekent ook voor de eerste 5 jaren met 1% boven inflatie. Verwacht wordt dat op korte termijn nog een efficiencyslag kan worden gemaakt op zowel het planmatig als het niet planmatig onderhoud, dit is in de bedrijfswaardeberekening verdisconteerd in een lager stijgingspercentage voor de onderhoudslasten in de eerste 5 prognosejaren.

Hoogte variabele lasten
De variabele lasten bedragen in 2010 € 1.695,- per woning. Dit is berekend op basis van de begroting 2010. Als variabele lasten worden aangemerkt algemeen beheer (€ 1.265,-) en niet-planmatig onderhoud (€ 430,-).

Planmatig onderhoud
Voor 2010 is uitgegaan van de vastgestelde begroting 2010. Voor de jaren 2011 tot en met 2018 zijn de cijfers ontleend aan de meerjaren-onderhoudsbegroting van 2010. Gemiddeld per jaar sluit dit aan bij het taakstellend budget van 16,3% van de jaarhuur. Voor de jaren na 2018 is gerekend met 830,- per woning (prijspeil 2010), gelijk aan 16,3% van de netto jaarhuur.

Verbeteruitgaven
Als verbeteruitgaven zijn alleen de investeringsingrepen opgenomen waar ten tijde van het opstellen van de bedrijfswaardeberekening een directiebesluit aan ten grondslag ligt (criterium: intern besloten/ extern gecommuniceerd). Deze ingrepen leiden tot een verbetering of vergroting van de oorspronkelijke verdiencapaciteit van het complex.

Verkoop
Op sommige complexen is een verkoopscenario van toepassing. De verkopen zijn onderverdeeld in 3 categorieën: vrije verkoop, Koopgarant en complexgewijze verkoop. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de meest actuele inzichten in dit scenario. De verkopen zijn ingerekend voor de jaren 2010 tot en met 2014.

Rentevoet en disconteringspercentage
Overeenkomstig de parameters die het WSW hanteert voor het verslagjaar 2009, is een disconteringsvoet gehanteerd van 6%.

Exploitatieduur
De verwachte restant exploitatieduur is in overeenstemming met het strategisch voorraadbeheer.

Restwaarde
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met een restwaarde gelijk aan de historische kostprijs van de grond.

Toelichting mutatie in bedrijfswaarde in € 1000,-
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 33.686.000,- ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren:

Bij de toerekening van rente is een percentage van 4,68% gehanteerd.

De boekwaarde per 31-12-2009 betreft projecten in de volgende gemeenten:

In 2010 zal er € 540.244,- aan jaarlijkse BWS subsdie worden ontvangen.  Het verloop van de deze subsidie loopt over de post egalisatierekening BWS bij P2.1.

Vidomes is voor 15% participant in de Stichting Woonformatie Ypenburg. Het saldo einde boekjaar bedraagt 15% van het eigen vermogen van SWY per 31 december van het voorgaande boekjaar.

In 2009 is aan SWY een kasgeldlening verstrekt van € 3.000.000,-. Deze liep van 9 februari tot 1 april. Op 1 april tot 2 juni is er een kasgeld-lening verstrekt van € 1.500.000,-. Op 28 april tot 2 juni is er kasgeldlening verstrekt van € 2.250.000,-. Op 1 juli tot 1 september is er een kasgeldlening verstrekt van € 1.500.000,- en op 4 november tot 15 december is er een kasgeldlening verstrekt van € 1.500.000,-. De leningen zijn verstrekt tegen een marktconforme rente plus opslag.

Ter ondersteuning van de activiteiten van het Wooninvesteringsfonds zijn per 1 april 2009 2 certificaten van € 500.000,- van het WIF aangeschaft. Dit is de mutatie in 2009. Het rentepercentage bedraagt 4,5% en de looptijd is vooralsnog onbepaald. De certificaten betreffen achtergestelde leningen.

Per 31 december 2009 ligt de marktwaarde met € 2.184.575,- op 109,23% van de nominale waarde.

De latente belastingvordering is gevormd door belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van de verkopen bestaand bezit, de marktwaarde leningen en de te verrekenen verliezen in deze jaarrekening. 

De actieve belastinglatentie wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. De disconteringsvoet bedraagt 3,65%. De gemiddelde looptijd bedraagt 17,7 jaar. De nominale waarde van de actieve belastinglatentie bedraagt € 11.898.105,-.

De post leningen personeel bestond eind 2008 uit de fietsplanregeling en een drietal leningen, waarvan er 2 in 2009 geëindigd zijn. De resterende lening heeft een rente percentage van 4,75%.

Op 3 november 2009 en 2 december 2009 is respectievelijk 1 woning aan de Juliana van Stolberglaan en 1 woning aan de Prinses Annalaan teruggekocht. Deze woningen zijn nog niet verkocht en staan op dit moment nog te koop. De woningen zijn gewaardeerd tegen de betaalde prijs verhoogd met overdrachtsbelasting en kosten.

Voor het risico van oninbaarheid van huurdebiteuren is een voorziening opgenomen. De voorziening is berekend op basis van een ouderdomsanalyse. De totale voorziening is verdeeld over de zittende en vertrokken huurders.

De post vooruitbetaalde bedragen bestaat uit de vooruitbetaling van € 1.755.000,- van de koopprijs Marienpark aan KSM.

De post nog te ontvangen bedragen bestaat voornamelijk uit rentevergoeding op de klimlening koopprijs Marienpark aan KSM en rente op deposito's, effecten en rekening-courant gelden.

De liquide midelen staan ter vrije beschikking van Vidomes.

Vidomes is voor 15% participant in de Stichting Woonformatie Ypenburg. Per 01-01-2005 is de participatie in SWY verantwoord onder de financiële vaste activa. De reserve bevat het aandeel van Vidomes in het eigen vermogen van SWY. De opbrengst uit deze participatie bedraagt 15% van de mutatie van het eigen vermogen van SWY per 31 december van het voorgaande boekjaar.

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd door belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van de roerende zaken, de eigen panden, de verkochte woningen, de onderhoudsvoorziening en de voorziening brandbeveiliging Mariënpark.

De passieve belastinglatentie wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. De disconteringsvoet bedraagt 3,65%. De gemiddelde looptijd bedraagt 11,6 jaar. De nominale waarde van de passieve belastinglatentie bedraagt € 5.506.340,-.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2010 bedraagt € 13.981.000,-.

De gemiddelde restant looptijd van de leningenportefeuille bedraagt 13 jaar. Van het saldo einde boekjaar heeft € 466.291.000,-, een resterende looptijd van meer dan 5 jaren.

De rentevoet per 31 december 2009 varieert van 0,5% tot 7,39%. Van twee leningen met een variabele rente en een variabele hoofdsom is ultimo 2009 € 5.300.000,- opgenomen.

De martkwaarde van de totale leningenportefeuille (kortlopend en langlopend) ligt met € 672.227.000,- op 108,29% van de nominale waarde.

Vidomes stuurt voor het renterisico op de WSW norm van 15%. Het renterisico voor de komende jaren is grotendeels afgedekt door middel van swaps en het oversluiten van leningen met vooraf afgesproken percentages. Het maximaal renterisico voor de jaren 2009-2018 ligt op 11,8% in 2012. In verband met het grote aandeel aan investeringen waarvan de startdatum nog verder in de tijd kan verschuiven is hier nu nog niet op geacteerd.

De post nog te betalen bedragen bestaat hoofdzakelijk uit de laatste termijn aanneemsom project Bijdorp ad. € 110.743, de nog te betalen servicekosten 2009 ad. € 694.552 en de nog te betalen rente ad. € 886.536.

Send a friend Voeg toe aan Mijn verslag