Rendement: financieel versus maatschappelijk rendement
Corporaties moeten scherper acteren. Waar het financieel rendement niet marktconform is, moet voldoende maatschappelijk rendement tegenover staan. Vidomes is in 2009 gestart met het ontwikkelen van meer scherpte door deelname aan de ‘Aedex IPD corporatie vastgoedindex’ (kortweg Aedex) en deelname aan het ‘SEV-Aedex experiment Rendement van Maatschappelijk Dividend’.
Wat is Aedex?
Sturen op waarde en rendement is al enkele jaren een belangrijk aandachtspunt in corporatieland. Voorheen was er te weinig zicht op de opbrengsten van het vastgoedbeheer, omdat alle inkomsten en uitgaven op de grote hoop gaan. Vidomes besloot dan ook in 2008 het zicht op financiële waarde en rendement te vergroten door deelname aan Aedex. Aedex maakt zichtbaar waar we goed scoren en waar minder. Minder scoren is prima, als er maar voldoende maatschappelijk rendement tegenoverstaat. Als dat niet zo is, is er blijkbaar inefficiëntie.
Benchmarken met Aedex/IPD index
Vidomes heeft over het verslagjaar 2008 voor het eerst meegedaan aan de ‘Aedex/IPD corporatie vastgoedindex’. Dat betekent dat we het rendement op onze portefeuille, op de beheerkosten en de overhead conform de Aedex-definities hebben berekend. Tevens kunnen we onze eigen uitkomsten vergelijken met het gemiddelde van de benchmark. De uitkomsten over 2009 zijn nog niet beschikbaar op het moment van publiceren van dit jaarverslag. Wel gaan we hier in op de uitkomsten van 2008.
Rendement: direct en indirect
In 2008 hebben we een direct rendement gehaald op ons vastgoed van 2,8%. Het gemiddelde direct rendement van alle Aedex-deelnemers over 2008 was 2,5%. Het direct rendement is het saldo van opbrengsten en kosten in 2009 van het vastgoed, uitgedrukt in een percentage van de waarde van dat vastgoed.
Het indirect rendement bedroeg -3,1%. Het gemiddelde van alle Aedex-deelnemers was -3,7%. Het indirect rendement is de waardeverandering van het vastgoed, uitgedrukt in een percentage van de waarde van datzelfde vastgoed.
Op beide onderdelen scoren we dus wat beter dan het gemiddelde. Dat is voor ons echter geen reden om tevreden achterover te leunen. Met deze cijfers in de hand gaan we juist op zoek naar mogelijkheden om deze cijfers nog verder te verbeteren.
Aedex: inzicht in maatschappelijk rendement
Naast de hiergenoemde rendementen laat Aedex ook het beleidseffect zien. Een deel van het rendement realiseren we niet, omdat we een maatschappelijke prestatie verrichten. Dit effect is bij Vidomes 1,6%. Zouden wij markconform beheren, dan zouden we een rendement behalen van 2,8% + 1,6% = 4,4%. Landelijk bij alle Aedex-deelnemers is dit 4,0%.
Goed zicht op marktconforme waarderingen is niet in een jaar geregeld. We hebben de periode tot en met 2011 nodig om de waardering van onze complexen scherp te krijgen. In 2009 hebben we een methode uitgewerkt om sneller zicht te krijgen op rendementen. Waar Aedex jaarlijks sterk schommelende rendementen per complex laat zien - door fluctuerende onderhoudsuitgaven - zet Vidomes daar een genormaliseerd rendement naast. Daarin is de bijdrage aan onderhoud uitgesmeerd, alsof er sprake zou zijn van reserveringen zoals bij een VvE. Dit maakt het mogelijk om direct vergelijkingen te maken tussen de rendementen van de diverse complexen en om de oorzaken van de verschillen te detecteren.
In 2009 zijn we gestart om bij investeringsbeslissingen naast bedrijfswaarde ook leegwaarde en marktwaarde in verhuurde staat te gebruiken. Met de Aedex-methode kunnen we de marktconforme waarde beter berekenen. We kunnen dan het rendement dat we laten liggen door onze beleidsmatige keuze, afzetten tegen het maatschappelijk rendement dat we denken te realiseren met de investering. Het maatschappelijk rendement is veel lastiger te vatten.
Vidomes neemt ook deel aan een landelijk programma om het rendement te meten van uitgaven op het gebied van leefbaarheid in de wijken als het realiseren van betaalbare woonruimte. In dit landelijk programma wordt ernaar gestreefd om hiervoor een score-instrument te ontwikkelen. Het instrument is in 2010 gereed voor het eerste gebruik.
Send a friend
Voeg toe aan Mijn verslag